宅地建物取引業免許申請

1 宅地建物取引業とは(宅地建物取引業/手引き より)
宅地建物取引業の範囲
宅地建物取引業(以下「宅建業」という。)を営もうとする者は、宅地建物取引業法(以下「宅建業法」という。)の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物(以下「宅地建物」という。)に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。宅建業を営むには、宅建業法に基づく免許が必要になります。

区  分 自 己 物 件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売   買


交   換
賃   貸 ×

 

2 免許の種類
宅建業の免許は、個人又は法人どちらでも免許申請することができます。免許を受けた者を「宅地建物取引業者」(宅建業者)といいます。
次に示すとおり、事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。
※事務所として、営業する場合については、事務所を新設したことの変更手続きや、営業保証金の供託手続等が必要になってきます。

事務所の設置場所 免 許 権 者

免 許 の 区 分
(申 請 窓 口)

1の都道府県内にのみ事務所を設置する場合

本店(事務所)所在地を管轄する都道府県知事

都道府県知事免許(左記と同様)

2以上の都道府県に事
務所を設置する場合

国土交通大臣

国土交通大臣(本店所在地を管轄する都道府県)

 

 

3 免許の有効期間
宅建業の免許の有効期間は5年間です。
有効期間は、免許日の翌日から起算して5年後の免許応答日までです。
このとき、有効期間の最終日(免許満了日)が日曜・祝日などであるかどうかにかかわらず、満了日をもって免許は失効し、満了日の翌日からは宅建業を営むことができなくなります。
有効期間満了後も引き続いて宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに、免許の更新申請をする必要があります。

 


4 免許を受けるための要件
宅建業の免許を受けるには、宅建業法に規定する欠格要件に該当しないこと及び他の法令の制限に該当しないことが必要です。
なお、次の(3)から(6)に示す基準は大まかな目安を示しています。個々の判断は「宅建業法」「同法政省令」「神奈川県宅地建物取引業法施行細則」「行政実例」などを基準とし、その他「その実態」を調査して行われることとなります。また、免許を受けた後も、この「欠格要件」に該当することとなった場合には、その免許は取り消されることになりますので注意してください。

 

(1) 免許の基準
免許申請者が次の表の欠格要件のいずれかに該当するときには免許はうけられません。

欠    格    要    件 (宅建業法第5条第1項の概要)


@免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、重要な事実の記載が欠けている場合


A申請前5年以内に次のいずれか(a~g)に該当した者
a免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者(その者が法人である場合は、その法人の役員であった者(※1)を含む)
b前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者(その者が法人である場合は、その法人の役員であった者(※1)を含む)
c前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者(※1)
d禁錮以上の刑に処せられた者
e宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は刑法(傷害、脅迫等)、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せられた者
f宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者
g暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員又は暴力団員であった者

B破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
C宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
D心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者


E申請者の法定代理人(※2)、役員(※3)または政令使用人(※4)が上記A、B、CまたはDに該当する場合


F事務所に専任の取引士が設置されていない者

※1役員であった者:免許取消処分の聴聞の公示の日前60日以内に役員であった者
※2法定代理人 :営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の親権者または後見人をいいます。
※3役員 :業務を執行する社員、取締役またはこれに準ずる者(法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有する者を含みます。相談役も顧問、その他いかなる名称を有するかを問いません。)
※4政令使用人 :事務所の代表者で契約締結権限を有する者(支店長、営業所長)

 

(2) 免許の申請者
免許の申請は、個人、法人のいずれでもできますが、特に法人の場合は、「商業登記簿(登記事項証明書)」の事業目的欄に宅建業を営む旨の登記がされていることが必要です。

 

(3) 事務所
ア 事務所の範囲
(ア) 本店または支店として商業登記されたもの
(イ) (ア)のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所

 

イ 事務所要件の適格性
物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。

 

(4) 政令使用人
ア 政令使用人の位置づけ
政令使用人とは、宅建業法施行令第2条の2で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」(通常、支店長、営業所長などが該当します。)を有する従事者のことです。申請者である代表取締役等が常勤する事務所には、政令使用人を置く必要はありません。 従たる事務所で、申請者である代表取締役等が常勤していない事務所には、政令使用人を置く必要があります。政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。

 

(5) 専任の宅地建物取引士
ア 専任の宅地建物取引士の数
宅建業者は、事務所や宅建業法第50条2項に規定する案内所等には一定の数の専任の取引士を置かなければなりません。このことに抵触する事務所等を開設してはならず、免許後に既存の事務所等が抵触するに至ったときは、2週間以内に新たに補充をするなど必要な措置をとらなければなりません。

区     分 法律に規定する専任の取引士の人数
事  務  所 業務に従事する者5人に1人以上の数
案 内 所 等 1人以上

 

イ 専任性認定の要件
「専任」とは、@その事務所に常勤すること(常勤性)と宅建業に専ら従事する状態にあること(専従性)の2つの要件を満たしている必要があります。
なお、常勤性、専従性の意義は、時間的空間的概念に止まらず、業務に専心することの意味であり、原則として他に業務を持ちえないものであること。
専任の取引士となる者が、通常の通勤が不可能と認められる場所に住んでいる場合等には専任の取引士に就任することはできません。

 

 

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